2026.08.28
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作者 | 第一财经 郑娜
“我们相信市场现在已经差不多到筑底阶段了，尤其是政府有很多支持的政策，供求逐步在平衡，市场处于分化中，成交在增加。一线市场特别是在上海，价格比较稳定。”8月27日，在瑞安房地产（0272.HK）2026年中期业绩会上，谈到当前的楼市走势时，瑞安房地产主席罗康瑞如此表示。
尽管市场呈现企稳的迹象，但由于今年上半年手中可供结算项目相对有限，物业销售板块未能给瑞安房地产提供足够多的业绩贡献。
报告期内，瑞安房地产已确认物业销售总额约7.48亿元，同比减少37%，主要是期内住宅物业落成量较低所致；同期，来自租金及相关收入总额则同比增长4%至18.56亿元，带动上半年整体收入同比下滑18%至约17.11亿元；整体录得核心溢利4.03亿元，同比增长53%。
销售物业贡献的业绩将在此后的业绩周期内得到更多体现。瑞安房地产行政总裁王颖透露，今年上半年，瑞安房地产实现合约销售额29.61亿元，另外录得认购销售额约4.64亿元；截至6月底，集团整体已经锁定待确认为正式收入的销售额达194.33亿元，将会在今年下半年及以后交付，并在财务业绩当中确认。
今年下半年，瑞安房地产还将有更多货值供推售。据透露，2026年下半年可供销售和预售的住宅总建筑面积大约为12.59万平方米，分别来自于上海和武汉的五个项目，包括翠湖六期风貌别墅和联排、翠湖滨江、南桥天地、创新天地及武汉长江天地。
王颖提到，位于上海的翠湖天地六期的风貌别墅产品，目前所有取得预售许可的单元均已销售完毕，剩余单元暂未获得预售许可证，但已收到了买家确定的购买意向，待取得预售许可后即可完成签约。“整个项目预计在2027年第二季度结构封顶，第四季度交付；武汉光谷的创新天地高层住宅，预计在2027年第二季度结构封顶，第三季度交付。”
罗康瑞表示，现在是时候寻找一些有吸引力的投资机会，但还是会维持审慎的投资态度。事实上，在过去五年房地产市场的深度调整中，瑞安房地产在投资方面保持谨慎，更多以轻资产的方式增加货值储备。
截至目前，已有四个推进中的轻资产项目，均位于上海，分别为位于奉贤区的南桥天地项目、位于大新天地社区的永新里项目和永年里项目、位于上海浦东的三林新天地项目，在建及待建的总规模包括122.8万平方米住宅，29.5万平方米商业。
整体来看，截至6月末，受益于召楼新天地及永新里的新增住宅可售资源，瑞安及合营公司住宅可售货值合计达到735亿元，瑞安的权益货值约为226亿元，其中上海的货值约477亿元，武汉约为258亿元。
对于大量储备位于上海的瑞安来说，近期的“沪八条”将对其接下来的销售产生裨益。
王颖认为，上海房地产市场本身有比较坚实的基本面和较强的韧性，成交活跃度和价格方面已在全国市场中率先初步企稳，但在不同区域和项目间的分化仍将延续，“沪八条”明显加大了对外环外刚性和改善性住房需求的支持，有助于降低客户购房和置换成本，进一步改善市场预期，促进合理住房需求的释放。“相信瑞安目前在推进的一些项目，包括奉贤南桥天地、召楼新天地等项目也会因此受惠。”
不只是物业销售，瑞安房地产在上海的投资物业也呈现出较好的复苏态势。
瑞安房地产有限公司财务总裁及投资总裁孙希灏提到，截至6月底，瑞安的投资物业总值约969亿元，其中上海占资产总值的80%，大约为778亿元。“从估值变化上来看，上半年上海的投资物业减值了大约0.3个百分点，主要是受到办公楼估值变化的影响，而上海的商业物业估值则出现了增长，表现出了相对理想的状态。”
从具体的业务表现来看，截至报告期末，瑞安房地产超18亿元的租金及相关收入中，有78%来自上海物业组合，2025年开业的上海“新天地东台里”和武汉“创新天地商业公园”带来了额外贡献；在办公物业方面，上海成熟项目的平均出租率录得94%，同比增长1个百分点。
罗康瑞表示，当前消费市场还处于修复阶段，预计服务型消费和体验型消费将是未来的主要发展方向。在上海零售市场可以看到比较稳定的表现，核心商业地段有望较快恢复。写字楼方面，核心地段也可以逐渐看到一些稳定下来的表现，租金下降也已放缓，预计核心地段的高质量写字楼会带头恢复。
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